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Como notório e sabido, os débitos condominiais têm natureza propter rem, ou seja, é o tipo de dívida que acompanha o bem que originou o débito e, portanto, a responsabilidade sobre o seu adimplemento recai sobre aquele que detém o imóvel ainda que tais débitos sejam anteriores ao seu domínio.
Em outras palavras, aquele que adquire o imóvel passa a ser responsável não apenas pelos débitos condominiais posteriores a sua aquisição, mas também por aqueles que se originaram anteriormente à data de sua compra.
Entretanto, o que ocorre quando se está diante de hipótese de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel? A regra continua a mesma ou sofre alteração?
Nesse caso, a regra sofre alteração. O legislador limitou a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais quando da redação do parágrafo único, do artigo 1.368-B, do Código Civil¹ ao disciplinar que ele passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse do imóvel, inclusive despesas condominiais a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem, independentemente da forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade do imóvel.
No mesmo sentido, o artigo 27, § 8º, da lei 9.514/97² disciplina que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou ainda venham a recair sobre o imóvel até a data em que o credor fiduciário vier ser imitido em sua posse.
Notadamente, os referidos artigos foram redigidos com a intenção de tutelar os direitos do credor fiduciário que muito embora só tenha a propriedade resolúvel do bem, era comumente cobrado pelo Poder Público pelas verbas dele decorrentes, o que, diga-se de passagem, costumava a ocorrer ainda com mais frequência nos casos de alienação fiduciária de automóveis com a cobrança do IPVA³.
Sob um olhar integrativo, o STJ já se posicionou no sentido de que o legislador buscou tutelar os interesses do credor fiduciário, o qual possui mera propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito, sendo certo que sua responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais surge com a sua imissão na posse do imóvel. Destaque-se:
"DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.
2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência.
4. O art. 27, § 8º, da lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.
7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.
A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.
8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto.
9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
10. Recurso especial conhecido e provido. (g.n.)
(REsp 1731735/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018)
Em que pese ainda exista certa confusão a respeito da limitação da responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, verifica-se que tal questão já está bastante consolidada em nosso ordenamento jurídico, restando ultrapassados entendimentos em sentido diverso, o que, inclusive, está positivado no Código Civil de 2002 e na lei 9.514/97.
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1- Artigo 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
2- Artigo 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
3- Matiello, Fabrício Zamprogna. Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 7 Ed. São Paulo: LTR, 2017, p. 714.
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Por: Leonardo Koji Koga
Advogado do Contencioso Cível Estratégico do CMMM - Carmona Maya, Martins e Medeiros Advogados. Especialista em Processo Civil pela COGEAE - PUC/SP. Graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.