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Renan Buhnemann Martins e João Paulo Micheletto Rossi
Muito se discute quanto à aplicabilidade ou não do artigo 27, § 5º, da lei 9.514/97, no caso de execuções de bens imóveis dados em garantia fiduciária de operações não atreladas ao financiamento habitacional.
Uma das modalidades de garantias mais utilizadas na atualidade, a Alienação Fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de um bem móvel ou imóvel.
Em outras linhas, ocorrerá a transferência ao credor da propriedade do domínio resolúvel e a posse indireta do bem alienado, independentemente de sua tradição efetiva, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.
Tal instituto representa um grande avanço se comparada a outros meios até então comumente utilizados, tais como a garantia hipotecária, ao passo que a Alienação Fiduciária representa maior segurança e, sobretudo, agilidade ao agente financeiro na perseguição do pagamento de uma operação inadimplida.
Introduzida no ordenamento brasileiro pelo artigo 66 da , inicialmente sua aplicação era adstrita aos bens móveis fungíveis, sobretudo após a regulação dada a referido instituto pelo .
Todavia, com a evolução da sociedade e com o aumento da complexidade das relações estabelecidas, a Alienação Fiduciária também passou a ser admitida como garantia de débitos civis incidente sobre bens imóveis com a edição da ¹.
Inicialmente admitida apenas como garantia de operações de financiamento imobiliário, com o advento da a alienação fiduciária de bem imóvel passou a ser expressamente admitida como garantia de quaisquer obrigações por força do disposto em seu artigo 51.
Se por um lado tal ampliação foi benéfica às Instituições Financeiras, pois, como já dito, tal modalidade de garantia lhes confere maior segurança e agilidade em eventual necessidade de se excutir uma dívida, sendo possibilitado que todo o procedimento de excussão se dê mediante via extrajudicial, considerando que a alienação fiduciária de bem imóvel é regulada pela lei 9.514/97, lei esta que conserva um espírito mais atrelado ao Sistema de Financiamento Imobiliário, não demorou muito para que alguns regramentos impostos por esta lei começassem a conflitar com o espirito do que se buscava ao se admitir a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia de operações financeiras.
Neste contexto, vale trazer à baila que o artigo 27 da lei 9.514/97 dispõe que, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, o credor fiduciário, após consolidada a propriedade do bem alienado fiduciariamente em seu nome, na forma cominada pelo artigo 26 deste Diploma², obterá a satisfação de seu crédito com a quantia que vier a ser apurada na venda do bem em leilão.
Tal leilão será realizado em duas praças, onde caso o maior lance obtido no primeiro praceamento do bem for inferior ao valor do imóvel, constante do contrato que instituiu a alienação fiduciária sobre o bem, será designado novo leilão nos 15 dias subsequentes, onde será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, à luz do que dispõe o artigo 27, §§ 1º e 2º, da lei 9.514/97.
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