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Em recente julgamento realizado pelo Superior Tribunal de Justiça do Recurso Especial nº 1789863 / MS, a Quarta Turma proferiu decisão no sentido de que, nos contratos imobiliários que contenham cláusula que preveja a expressa resolução do contrato por inadimplemento do comprador, não é necessário o ajuizamento prévio de ação de resolução do negócio jurídico, com a finalidade de constituí-lo em mora.
Este julgamento alterou a jurisprudência da própria Quarta Turma, segundo a qual, seria “imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa” (STJ – AgInt no AREsp 1278577/SP).
Nos dizeres do ministro Marco Buzzi, "a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora"[1].
Assim, vê-se que a decisão proferida veio ao encontro tanto de legislação posterior (Lei 13.097/2015[2]), quanto homenageou o princípio da autonomia da vontade, conferindo segurança jurídica, sem desprestigiar o princípio consagrado da boa-fé objetiva.
Por: Bruno Garutti - Advogado CMMM
[1] https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/24082021-Para-Quarta-Turma--clausula-resolutiva-expressa-em-contrato-imobiliario-dispensa-acao-para-rescisao-por-falta-de.aspx
[2] Art. 62. O art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação: (Vigência)
“Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil ), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput , sem purga da mora.” (NR)