STF - POSSIBILIDADE DA PENHORA DE BEM FAMÍLIA DE FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO

Em julgamento realizado no dia 10/03/2022, o plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) realizou a análise de constitucionalidade do inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, o qual prevê a possibilidade de penhora do imóvel bem de família do fiador em contrato de locação comercial.

Por 7 votos a 4, o Tema 1.127 de repercussão geral, fixou a tese de que “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.

Com a promulgação da Emenda Constitucional 26, de 14 de fevereiro de 2000, o direito à moradia alçou status constitucional, sendo introduzido no rol dos direitos sociais previstos no artigo 6º da Constituição Federal. O direito à moradia passou a integrar o princípio da dignidade da pessoa humana, visando garantir o mínimo para a subsistência digna do ser humano.

A fim de proteger o direito de moradia, o ordenamento jurídico brasileiro disciplinou duas espécies de bem de família, sendo a primeira espécie a convencional ou voluntária, regulamentada pelos artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil e a segunda espécie disciplinada na Lei 8.009/1990, que dispensa qualquer manifestação dos interessados, sendo instituída diretamente pela lei.

O teor do artigo 1º da Lei 8.009/1990 prevê que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais os filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. ”

No entanto, a impenhorabilidade do bem de família pode ser afastada em algumas das situações previstas em lei, sendo uma delas pela “ (...) obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”, conforme previsão do inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, incluído pela Lei nº 8.245/1991.

Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 612360, submetido à sistemática da repercussão geral (Tema 295), em 03/09/2010, fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000. ”

O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, editou a Súmula 549 que anuncia a validade da “(...) penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. (Segunda Seção, julgado em 14/10/2015, DJe de 19/10/2015). ”

Por outro lado, no exame do Recurso Extraordinário 605.709, julgado em 12/06/2018, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) entendeu que o bem de família de fiador em contrato de locação comercial não se submete ao Tema 295 da repercussão geral, desta maneira, mantem-se a sua característica de impenhorabilidade.

Em contrapartida, o Min. Alexandre de Moraes, no recente julgamento do RE 1.307.334, originário do Tribunal de Justiça de São Paulo, asseverou que o inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador.

Nesse sentido, o Min. Alexandre de Moraes entendeu que, caso fosse a intenção do legislador em restringir a possibilidade de penhora do imóvel do fiador ao contrato de locação residencial, teria feito expressamente essa ressalva no texto legislativo, o que não ocorreu. Portanto, não poderia a Suprema Corte criar distinção entre a proteção patrimonial do fiador de locação comercial e o fiador de locação residencial.

De outro modo, o relator defende a possiblidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, destacando os possíveis impactos na liberdade de empreender e a livre iniciativa, importante fundamento previsto na Constituição Federal.

Sob esse prisma, importante sopesar o direito à moradia com a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento e com a autonomia da vontade das partes, de forma livre e espontânea. Assim, conforme declarado por Alexandre de Moraes em seu voto condutor, “(...) a livre iniciativa não deve encontrar limite no direito à moradia quando o próprio detentor desse direito, por sua própria vontade, assume obrigação capaz de limitar seu direito à moradia”. 

Ainda ficou consignado que a possibilidade de penhora do bem não violaria o direito à moradia do fiador, uma vez que “(...) ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de construção do imóvel em razão da dívida do locatário”.

Em sentido diverso, o Min. Edson Fachin destacou que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal tem se consolidado no sentido de proteger o bem de família do fiador em contratos comerciais, posto que o Estado é obrigado a assegurar a proteção do patrimônio mínimo, em detrimento ao fundamento da livre iniciativa. 

Noutro giro, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento realizado no dia 22/03/2022, exarou entendimento acerca da impenhorabilidade do bem de família ofertado como caução em contrato de locação comercial, sob o fundamento de que esse tipo de garantia não implica na renúncia à benesse concedida pela Lei 8.009/1990.

Para o Min. Marco Buzzi, a exceção à impenhorabilidade prevista para a fiança não deve ser estendida à caução, considerando a distinção entre as referidas garantias previstas no artigo 37 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locações). 

Apesar da divergência de entendimento, dada a interpretação prevalente pelo Supremo Tribunal Federal, entende-se por válida e exigível a garantia pessoal ofertada por fiador que, em sua plena faculdade, presta bem próprio para segurança de negócio jurídico, assumindo, assim, o risco da perda do bem para satisfação de obrigação inadimplida pelo Contratante Principal.

Tal entendimento demonstra a tendência da Corte Suprema em evitar-se a relativização de obrigações contraídas no âmbito dos contratos, uma vez que assumidas por pessoas capazes civilmente, devendo ser exigida na forma prestada e emprestando segurança aos negócios jurídicos, na forma da Lei.

Por: Daniela Freitas - Advogada CMMM