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AS SOCIEDADES DE PROPÓSITO ESPECÍFICO IMOBILIÁRIO ESTÃO SUJEITAS À RECUPERAÇÃO JUDICIAL

Em julgamento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, a corte possibilitou que sociedades de propósito específico (SPE) de incorporação imobiliária se submetam aos efeitos da Recuperação Judicial, desde que atendidos determinados requisitos.                                                        

As sociedades de propósito específico (SPE) necessariamente adotam, para conferir sua personalidade jurídica própria, uma das modalidades societárias estabelecidas em lei (sociedade simples, sociedade limitada ou sociedade anônima, podendo ser de capital aberto ou não).

Neste aspecto, as sociedades de propósito específico (SPE), cumprem o disposto no parágrafo único do Art. 981 do Código Civil, no qual a “atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados”, ou seja, a SPE imobiliária é a sociedade que visa o cumprimento de um projeto imobiliário, possuindo autonomia patrimonial e processual que gozam em face a suas sócias controladoras.

Há de se destacar que lei nº. 4.591/1964 (Lei de Incorporações) alterada pela Lei nº 10.931, de 2004, permite, conforme seu art. 31 que “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Logo, o patrimônio de afetação não se comunicará com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador.

Portanto, a questão do patrimônio de afetação é uma faculdade de sociedade, mas não é uma regra, assim, temos as SPE imobiliárias com patrimônio de afetação e as que não administram patrimônio de afetação.

A discussão judicial de origem pairava em torno da possibilidade de SPEs imobiliárias sofrerem os efeitos do pedido de recuperação judicial[1]. Assim, a Terceira Turma do STJ por meio de recente decisão no REsp nº 1973180 / SP (2021/0358574-2) de relatoria do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu positivamente pela possibilidade da submissão destas à Recuperação Judicial.

No referido recurso, restou decidido que, para as SPE imobiliárias com patrimônio de afetação, "os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações decorrentes da atividade de construção e entrega dos referidos imóveis, são insuscetíveis de novação, não podendo o patrimônio de afetação ser contaminado pelas outras relações jurídicas estabelecidas pelas sociedades do grupo", assim, findado o propósito da sociedade com o encerramento da obra e unidades entregues, o patrimônio que sobejar poderá ser objeto dos efeitos da Recuperação Judicial.

Já as SPE que não administram o patrimônio de afetação, podem valer-se da Recuperação Judicial, desde que: (i) não utilizem a consolidação substancial através da unificação de ativos e passivos das empresas de um mesmo grupo econômico; e (ii) a incorporadora não tenha sido destituída nos termos do artigo 43, inciso VI, da Lei 4.591/1964.

Assim, o Superior Tribunal de Justiça visou conferir proteção dos efeitos globais da recuperação judicial e falência, aos credores que especificamente estão vinculados aos empreendimentos das SPEs imobiliárias.

Por: Augusto Reinke - Advogado CMMM


[1] Recuperação Judicial. (...) Embora não haja empecilho legal à admissão do pedido recuperatório da Sociedade de Propósito Específico, o instituto é incompatível com aquelas dedicadas à incorporação imobiliária, seja em regime de afetação ou não. (...) (TJSP; 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial -AI nº. 2206743-13.2020.8.26.0000; Relator Des. Araldo Telles, j. 04/05/2021; Dje. 06/05/2021).

Tags: Recuperação Judicial

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