A IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE IPTU DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM MOMENTO ANTERIOR À CONSOLIDAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE

A primeira turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que o Credor Fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, em momento anterior à consolidação do imóvel e imissão na posse, considerando que não está abarcado nas hipóteses elencadas pelo artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN). Vejamos:

TRIBUTÁRIO. IPTU. SUJEITO PASSIVO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR. RESPONSABILIDADE ANTES DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE.

1. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, consolidou o entendimento de que cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do IPTU, entre as opções previstas no CTN.

2. A jurisprudência desta Corte, interpretando o art. 34 do CTN, também orienta não ser possível a sujeição passiva ao referido imposto do proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o domínio útil sobre o imóvel ou do possuidor sem ânimo de domínio.

3. O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.

4. Agravo conhecido e provido o recurso especial.[1]

Nesse enleio, o artigo 34 do código supracitado é bem claro ao prever que “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”, de modo que o credor fiduciário, sem a propriedade plena e domínio útil do bem, jamais poderia ser responsabilizado pelo pagamento do tributo.

Como se sabe, a alienação fiduciária de coisa imóvel, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Assim, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Cartório de Registro de Imóveis, momento em que o fiduciante, torna-se possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel.

E, caso haja o adimplemento da dívida, é disponibilizado em favor do fiduciante termo de quitação e, por conseguinte, o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Em contrapartida, em sendo o caso de inadimplemento, o credor fiduciário poderá realizar os trâmites para constituir o devedor fiduciante em mora e assim, consolidar a propriedade em seu próprio nome, passando a possuir a propriedade plena do bem.

Entretanto, em que pese a constituição de propriedade plena do imóvel após a consolidação, de acordo com o julgado em tela, a propriedade plena do bem não seria suficiente para responsabilizar o credor fiduciário ao pagamento do tributo, devendo ser acompanhada, ainda, do domínio útil caracterizado pela imissão na posse.

Assim, a imissão na posse do bem somente ocorreria após eventual resultado negativo de leilão do bem em 1ª e 2ª praça - oportunidade em que o credor fiduciário poderá realizar a venda direta do imóvel -, posto que em momento anterior aos leilões obrigatórios, a Lei que rege o instituto de Alienação Fiduciária determina que o credor deve vender o bem, sem que possa mantê-lo em seu nome.

Portanto, temos que apesar da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário quando do aceite da garantia do bem dado em alienação fiduciária, o credor somente poderá se tornar sujeito passivo de pagamento do IPTU após a consolidação e imissão na posse do bem.

Por: Juliana Bezerra - Advogada CMMM

[1] (AREsp n. 1.796.224/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 16/11/2021, DJe de 9/12/2021.)